分類: 房屋二胎融資

「人在床上，錢在網上；手指一點，就進你的帳上。」這打動人心的創業金句，就是出自於東森集團市場經營總顧問柳大謙的口中。柳大謙投入東森集團「網路開店包」的生意，不到1年創下3個網店帳號都成為皇冠級經銷商的紀錄，月收入更是直逼600萬元，成為東森網路開店事業的新傳奇。

柳大謙出生於雲林鄉下，從小成績名列前茅，但考慮到家境問題，選擇了公費嘉義師專、畢業後更擔任起一名小學教師。即便捧著人人稱羨的鐵飯碗，柳大謙的腦中卻忘不掉從小看著父母親身兼多職為生活打拼的身影，一直很想棄教從商、靠自己的力量創業，終於在執教12年後，與妻子簡秀如攜手一起離開教壇、踏入商場。

離開教職以後，柳大謙不只有「創業夢」，還非常「斜槓」，從踏入餐飲業，運動娛樂業，房地產法拍市場，健康食品直銷，淨水器經銷，新上市股票買賣等，就像是遺傳了父母親做生意的天份，總是能在各領域獲得不少的收穫。對此，柳大謙很謙虛的表示，其實很多朋友都誤以為我做什麼事業都很成功，但正確來說應該是「我無論做什麼事，一定要做到成功為止」，而且踏出社會33年來，運氣真的很好，一路有貴人引路，還有妻子總是默默支持、一路相挺。

在2020年春天，是柳大謙職涯高峰的新起點。好友東森新連鎖加盟主、也是阿拉斯加團隊創辦人廖國丞邀請他擔任團隊總顧問，主要負責團隊教育訓練。當時他赫然發現東森集團，挾著近30年的電視購物與電商實力，整合百貨公司與量販店的近百萬種商品，以「自用省錢，分享賺錢」為基礎，成立一個「網路開店」的全新商業模式，成為一個入門門檻最低的全民創業選擇。

柳大謙指出，和東森一起網路創業的特色在於，從產品開發，線下物流，線上金流，會計系統，客戶服務與媒體廣告等，全數由東森集團為加盟主打造一條龍的服務，讓所有想要網路創業的人排除害怕麻煩的瑣事，用最小的成本和最簡單的方式來解決所有創業難題，輕鬆一圓老闆夢。同時，2020年當時正值新冠肺炎肆虐全球之時，零接觸的宅經濟趁勢竄起，電商平台生意更是一飛衝天，柳大謙也嗅出「網路開店包」的商機可期。

於是，柳大謙打電話給時常網路購物、甚至透過網路賣東西的兒子來徵詢他的意見，父子倆就這樣研究了兩個多小時，確認「網路開店包」這商機非常大。柳大謙說，「重點是在東森電視購物和網路商城買過東西的會員有900萬人、申購開店包的卻僅有3萬多人，代表還有相當寬廣的成長空間，而且該網連通系統已經成立、運行2年多，各項技術已經相當成熟，趁著疫情帶動的宅經濟，讓未來5至10年都是非常好的創業良機，於是父子倆決定一同投入東森事業。

柳大謙也分享他的創業秘訣，就是「頭要冷心要熱」、「積極不要心急」，穩穩地要先規劃戰略，並且用最正確、最省力的方式開始，同時，他運用自己對數字的敏感度，以及過去曾經營組織帶團隊的經驗，成立龍族團隊(Dragons )並研究出最簡單的操作模式「3-4-6創富計畫」，再結合團隊的靈魂課程「16888線上商學院」來育才留才，果然勢如破竹獲得佳績，一路破紀錄的挑戰聘階，不到1年的時間，創下東森第一位「三家網店都上皇冠」的驚人新紀錄。

搭上疫情宅經濟順風車 柳大謙寫網路新傳奇

台中首座捷運綠線 4 月正式通車，各地捷運議題開花，市調機構整理，全台 12 條運營中捷運及輕軌各站點附近 500 公尺住宅大樓成交紀錄，以 2020 年房價與前年相比，漲幅最大站點為高雄凹仔底站，年漲幅破 4 成。

市調機構「591 實價登錄」統整 2020 年與前年同期相比房價漲幅前 10 名站區，漲幅最大站點就是高雄紅線凹子底站，漲幅 45%，房價一舉躍上 3 字頭，受惠去年新冠肺炎疫情爆發，台商回流熱前注入，帶動凹子底站周邊的農十六特區豪宅產品交易狀況，高端住宅不管是建商品牌，產品規劃對於房價都有支撐力，加上周邊北高雄百貨開幕議題不斷，也成為周邊房市看俏的強心針。

正式通車的台中綠線其中有兩站擠進漲幅前十名，其中大慶站還位居亞軍，有近 4 成漲幅，受惠於台鐵、捷運雙鐵交會的利多，且大慶站周邊較靠近八期重劃區，有 COSTCO 機能，還有未來十三期重劃區，不少投資客群看漲，紛紛搶進，另外，第五名的九德站位於烏日區，為高鐵烏日站的下一站，較靠近舊市區，中古屋房價還有 1 字頭親民價格，依舊吸引不少有地緣的區域客買單。

雙北捷運線站點多，其中漲幅最大的就是本次評比第三名的萬芳醫院站，2020 年與 2019 年漲幅破 25%，主要是 2020 年不少新建案像是「拓真」、「南方莊園」等案交屋，但周邊行情早已站穩 5 字頭，主因除了不少商家林立外，因房價屬北市較親民路段，加上萬芳醫院醫護人員的購屋需求，房市發展算是穩健。

高雄橘線這次有包括競擊館跟五塊厝兩站進榜，並分居第四跟第八名，兩站可都算是位於東苓雅區，2020 年與前年同期相比都有大約 2 成左右的漲幅，倚靠的都算是武廟商圈，有黃昏市場的採買機能以及鄰近衛武營表演藝術中心，讓周邊房市大加分，另外大順路橋拆除後，五塊厝站旁交通更加順暢，也是一大利多。

去年正式通車環狀線其中的新埔民生站靠著 2 成的漲幅位居第六名，該站與板南線新埔站相距不遠，可算屬於站外轉乘，在雙線交會的利多下，周邊也有「新巨蛋」等著名的社區，再加上新埔在地生活機能強，離板橋車站又僅有一站之隔，但房價還算較好親近。

台灣的輕軌發展行之有年，主要是朝觀光接駁為主，目前正在營運的輕軌包括高雄環狀及淡海輕軌，高雄輕軌全線主要行經在苓雅、鹽埕區等區，這次上榜的凱旋武昌站為漲幅第七名，同樣也是機能強勁，周邊有英民黃昏市場以及明星學區英民國中，去年還傳出「凱旋新境」台鐵舊廠區都市計畫新進度，未來可能會有大批素地可供開發，後勢看俏。

第九名為板南線永寧站，土城近年來靠著重劃區新案房市話題不斷，永寧站也因此受惠，地理位置位於暫緩重劃區及頂埔運校自辦重劃區中間，前者去年進場新案量體不少，指標建案價格站上 4 字頭，未來頂埔運校自辦重劃區首案進場後，再加上三鶯線即將通車，捷運沿線房市熱度可望再次提升。

通車已邁入 4 年的機場捷運線，貫穿雙北及桃園市，沿線經過許多重劃區，帶動房市發展，其末站環北站靠近中壢舊市區以及著名的海華特區，去年除了有「深耕 A21」新建案交屋外，也有知名社區像是「海華帝國」、「海華國際之星」成交拉抬，整年度區域單價站上 3 字頭。

〈房產〉全台捷運宅開花 高雄凹仔底站居房價漲幅冠軍 年漲45%

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，1 月分數續降至 36.7 分，較去年 12 月風向球減少 0.8 分，分數連二個月下滑，對應燈號則已連續 11 個月亮出黃藍燈。風向球六大構成的指標中，預售屋推案量、新成屋供給量與成交組數等三項分數都下降，預估最快 3 月人氣才有回溫機會。

住展研發長何世昌表示，因 2020 年第四季政府打炒房餘威仍在，以及房市進入傳統淡季的影響，北台灣市況呈現人氣、買氣倒退櫓，預期市況最快 3 月才有機會回溫。

住展分析，2021 年 1 月預售屋推案量約 500 億元，案量達 15 億元以上的指標建案為台北市 – 大安「德運永康」；新北市 – 新店「國美德杰中央新村 Ⅱ」、「宏國大央北」和「大坪林 ONE」；桃園市 – 楊梅「雅典大地」、桃園「東騰青一」。 1 月新釋出的成屋不足 600 戶，而單一案量達 15 億元以上的指標建案僅有台北市 – 中山「JR 中山綻」。

不過住展認為，由於 1 月、2 月是新建案市場的傳統淡季，供給量減少是很正常的事。但以歷年 1 月相比，今年同期推案屬相對大量，代表業者看待市場的態度仍樂觀。

何世昌分析，1 月的看屋人氣與成交同步下滑，推測其主因除了與購屋淡季有關外，或多或少也受到政府打炒房影響。由於打炒房議題還未褪去，想要趁機撿便宜的購屋族持續出籠，來人量雖降但仍有一定水準；唯賣方價格防線牢不可破，議價率也沒有鬆動跡象，抱著撿便宜心態的購屋族變成無效客，成交量無法放大。

何世昌認為，1 月北台灣房市市況走緩在預期當中，並不會讓人太意外，2 月因年節長假和工作天數減少等因素抑制，風向球高升的機率也不高。但在淡季過後，隨著房市旺季的到來，以及打炒房導致的觀望氛圍慢慢轉淡後，市況走強的機率偏高。

〈房產〉市場供給量及成交指標偏弱 1月住展風向球仍閃黃藍燈

房市回溫，主要都會區房價重回歷史高點，隨著新北購屋門檻愈來愈高，擁有發展題材但房價相對親民的高CP值重劃區，成為近期市場焦點。以五股洲子洋重劃區為例，因擁有交通、水岸等多重優勢，隨著開發率突破5成，房價站穩3字頭，因在新北市來說仍是相對低價，對自用買盤有著強大誘因。

當地房產業者指出，五股洲子洋開發初期雖然曾受到房市景氣反轉與供給量過大等影響，房價短暫下修，但近2年在區域內新建案陸續完工、人口持續入住後，也帶動預售案房價重回3字頭，但仍比周邊區域親民許多，因而受到不少青年購屋族群青睞。

除此之外，近期推出的建案因大多主打低總價訴求，預算800萬元在這裡可以買到2房含車位，加上區域周邊有國道一號及台64、65線快速道路，開車約15分鐘可以到台北市，聯外交通便利，未來還有五股輕軌題材，買盤主要來自鄰近三重、蘆洲的購屋族。

以區內預售案「神采飛洋」為例，總價768萬起可買到2房含車位，由於總價定位不高，符合首購需求，空間採高坪效規劃，格局有獨立客、餐廳，衛浴規劃乾濕分離，讓住戶可享有更符合需求的格局與空間，可滿足首購族、小家庭族群等需求，建商表示全案已熱銷8成。

現場專案經理表示，買重劃區的房子最怕機能不到位，但「神采飛洋」位於新城五路與新城八路商業區段，屬於洲子洋重劃區的蛋黃區，不僅可就近享受成泰路舊有商圈的成熟機能，又能住在寬闊街廓、嶄新市容的環境，享有舒適的生活氛圍。此外，區域內有面積廣達424公頃，相當於16座大安森林公園的「大台北都會公園」，以及4500坪的洲子洋公園，且步行可到五股運動中心，優質的居住條件吸引每週來人約50組。

全案基地面積約846.66坪，規劃3棟地上15層、地下6層建築，總戶數288戶。建築結構採RC鋼筋混凝土，混凝土磅數最高用到6000磅，著重結構安全強度的建材用料，對購屋族來說更是大加分。休閒設施有挑高7米8的接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、KTV及曬被區。

建商表示，該案住家格局坪數規劃16～33坪2～3房，具採光好、通風佳、視野開闊等條件，主力產品為2房含車位總價768萬起，另規劃有邊間3房含車位總價1168萬元，適合大空間需求的購屋者。目前推出自備10%的優惠方案，全案預計今年交屋。

五股洲子洋買氣熱 800萬可入手新北2房含車位

政府開始打炒房後，銀行針對房貸放貸開始緊縮，買家也開始縮手。新北市地政士公會公關主委鄭文在表示，近期新北市土城區就發生一案例，正好可以看到「銀行緊縮」、「買家縮手」兩大狀況，也證實這次政府打炒房是打真的，對房市已開始出現影響。

日前房市正熱時，一名從事「SOHO族」的購屋者約半年前委託仲介尋找房子，後來媒合到土城一間社區華廈，11月時簽約，不料12月房貸竟下不來了，SOHO族開始發脾氣，認為是仲介與協辦地政士沒把事情辦好，並開始找盡理由，包括房屋瑕疵、買太貴等，一心想要解約。

鄭文在說，實際向銀行了解原因後，發現「拒貸」主因是存款不足，且SOHO族也沒有薪資證明，說來也怪，根據仲介陳述，該名SOHO族銀行內本有足夠自備款，但後來又說賺的錢都交給爸媽了，指控是地政士跟仲介未盡提醒的義務，堅持要解約。

但由於房屋買賣合約早已簽定，仲介告知違約必須支付違約金，結果SOHO族也相當認真，最後在社區附近找到一處墳墓，以「仲介與屋主未告知『嫌惡設施』為由，再度要求解約。」後來仲介不想再生是非，也就同意解約，事情到此結束。

鄭文在分析，打炒房理應不影響自購客，就該案例進行檢討後推測，SOHO族原本擁有一定自備款，但12月時打炒房政策一出，SOHO族擔憂房價可能下跌，決定找理由解約。

而銀行在打炒房政策出來前，放貸審核較為寬鬆，此次SOHO族的存款若按之前的狀況，理應早已放款，顯見打炒房後，銀行確實開始緊縮放貸條件，並更加嚴謹的把關。

鄭文在建議，對於真正想購屋自住的人，若想讓房貸順利，平常就可與銀行建立良好往來，例如固定存錢、購買基金等穩固理財，並千萬牢記不可有卡債，此外，選擇區位良好的房子，銀行願意貸予較高的成數。不過，倘若是存心不想買了，恐怕神仙也救不了你。

買房反悔竟一次挖兩個洞給仲介跳